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南昌集裝箱一座城市經濟發展*好的區域，那*是商業中心。通常情況下，城市經濟圈都以中心作為樞紐，然后往外呈放射狀擴散。所以越往繁華商圈，那么*能夠擁有**的文化、**、教育等公共資源；倘若越往城市外圍，那么擁有的資源*越少。

如果我們購買的房子越靠近繁華商圈，那么未來升值空間*越大。*說過，“決定房地產價值的因素，**是地段，**是地段，第三還是地段。”如果能夠擁有靠近繁華商圈地段的房子，不僅僅能享受那些**的公共資源，而且還能享受房子升值帶來的好處。

無論是工作還是買房，通勤時間的長短是人們首要考慮因素之一。倘若通勤時間長，那么每天上下班都很累，而且大部分時間都在路上，*沒有空閑做自己的事情了。倘若通勤時間比較短，那么*可以省出許多時間去做自己的事情。

所以許多購房者在買房的時候，通常會優先考慮交通樞紐附近的房子，比如說地鐵房。因為位于地鐵附近，不僅上下班方便，而且這塊區域的房價相對比較高。倘若我們擁有的房子位于地鐵附近的地段，那么未來升值空間同樣很大。

我們都知道，寫字樓一般都是辦公場所，如果房子位置靠近這個地段，那么不僅上下班方便，而且部分起床困難戶還可以睡懶覺。所以相對其他地段來說，這里的房價不僅高，而且資源也比較少。倘若我們擁有這個地段的房子，那么未來升值空間也是比較大的。

學校區域是教育資源聚集的場所，這*是為何許多家庭在買房的時候，***會考慮的因素。為了讓孩子能夠接受**的教育，許多父母不惜花重金在學校附近購買房子。因為靠近學區附近的房子屬于稀缺資源，倘若稍有猶豫，房子*會被人買走。如果我們的房子位于學區附近，那么未來升值空間也很大。

除了以上幾個地段的房子頗受追捧以外，還有一個地段的房子同樣受青睞，那*是位于休閑公園附近。如今大城市的生活節奏太快了，所以不少人在退休之后，通常會選擇購買一處比較安靜的地方養老，休閑公園附近的房子則成了**。如果我們擁有這個地段的房子，那么未來升值空間也很大。

總的來說，房子越靠近繁華商圈、地鐵附近、學校區域、寫字樓以及休息公園附近，那么未來升值空間*越大。有些人購買房子是為了居住，有些人購買房子則是為了投資。如果選擇了以上地段，無論對于居住者還是投資者來說，都是非常有利的。

年輕人如果沒有長輩們的支持，全憑自己的力量付首付款，不是說不可能，那起碼也得30多歲以后。當然，這還沒完，高出本金一倍的二三十年房貸利息也是一筆持續支出。然而，隨著樓市失去了賺錢效應，當下人們的觀望氛圍越來越濃厚，不著急出手成為了很多人的共識。有內行人表示，2022年將首迎“房子貶值潮”？內行人預測：明年或將超出想象。

南昌集裝箱研究樓市走向，只看貨幣供應、看原材料漲價因素，像普通商品一樣去研究*會得出站不住腳的結論，而是**要看核心成本和需求兩大因子的變化情況。*拿新房售價的成本構成來看，原材料、建安、人力、管理等費用其實占比比較小，真正占大頭的其實是土地成本，一般占單價的60%-70%，在售價里，其他的因素變動幾乎可以忽略不計。所以，過去20年，房價上漲主要來源于地價的推動。但進入今年以后，主管部門實行集中供地新規以后，對房企拿地資金有了要求，同時對土地溢價進行了限制，*高不超過15%，所以，從****批集中以來，流拍+底價成交成為了主流，很多城市的地價比兩三年前還低，如果按地價推導未來兩三年房價的話，只低不高。

而且，實際購房需求下滑程度超出很多人的想象。為什么要用“實際”二字？主要*是現在“房住不炒”觀念深入人心，加上房產稅這把“達摩斯克利之劍”懸在頭上，現在幾乎所有的專家都傾向同一個觀點：手上的房子并不是越多越好。所以，我們會看到未來的房子也會像汽車一樣，雖然原材料成本在漲，但售價卻一直在跌，其主要原因*是供應量在增長，但需求*那么多，在供大于求的大環境下，如何漲得起來？樓市也是這個道理，新房供應不會停止，而房產稅又讓多套房家庭拋出了更多房子，與此同時，一個城市每年的成交量是恒定的，在市場房源量大增的情況下，如果你想急于脫手，對不起，先把價格降到位。

還有一個直接因素促使樓市需求在2022年迎來“轉折”。在1961年時，我國出生人口不到1千萬，但從1962年起，我國進入出生人口高峰，一下跳至2450萬，此后一直持續到1975年都保持每年2000多萬的出生數，被人口學家稱之為“生育高峰期”。這一批人從2022年開始大批量退休，退休*意味著經濟能力銳減，購房需求衰減，一直持續10多年，這也是為什么說2022年將是房子迎來貶值潮的重要隱藏因子。

至于10多年后，這個不用多說了，在綜合因素影響下，人口老齡化、少子化是**發達國家的共性，是大勢所趨，至少到目前為止，全人類還沒有找到**應對方法。

開發商還能硬抗房價嗎？之所以這么說，長期以來，開發商都給人以一種財大氣粗的感覺，享受商品房的定價權，曾還有一些地方的房企組成價格同盟，禁止低價銷售。但他們沒想到的是，今年開始，專門針對開發商的三道紅線新規已讓他們自顧不暇，包括恒大在內的多個千億房企債務頻頻吃緊，別說擴張了，能活下去*是他們的*大目標。新規還顯示，到2023年6月30日，所有房企要實現降檔達標。這樣的話，2021年即將過去，2022年將是不達標房企的“決定之年”。要想現金流、有息負債水平達標，除了降價促銷回款外別無他法。今年恒大等大型房企降價促銷不過是起了個頭，在新規下，對漲價慣了的開發商來說，2022年或超出他們的想象。

那么，開發商降價銷售會影響到二手房市場嗎？筆者認為，肯定是有影響的，不過是對不同城市、不同的房子影響大小而已，對那些經濟發達的一二線大城市來講，整體情況可能要好些，但對于大部分三四五線城市來說，影響*不可忽視了，開發商促銷的**應該*是這些地方。其實，不管在什么樣的城市，起碼這兩類房子先迎來貶值潮。

**類是無**學位加持的“老破大”房子。多校劃片將是趨勢，越來越多的小區沒有固定學位，如果說房子面積小總價低，剛需還愿意接手，但這些面積大總價高，而且又老又舊的房子“有錢人看不上，剛需夠不著”，貶值也是無法回避的事；**類是城市結合部的房子。舉個例子，假如某開發商需要回款100億，********的房子由于有**需求支持，他們即便不怎么降價可以慢慢賣，但對于城市結合部，*是我們說的郊區，這些地方都不是城市**投放資源的對象，房子只能是一部分地緣客購買，但市場容量*那么大，開發商只能通過不斷的降低價格來吸引他們提前出手。在買跌不買漲的心理作用下，人們只會相信還會有更低價格，何時是個頭呢？

南昌集裝箱，內行人也認為，美、日的房地產泡沫破滅的教訓在前，我們的調控手段也愈發成熟，市場不會出現崩盤情況。至于房子能貶值多少？誰也不好說，有開發商說30%是底線，否則他們*活不下去，也有銀行說只能承受20%的空間，但對于有些購房者來說，這些年房價漲了好幾倍，降一點點*喊疼，會哭的孩子有奶吃的道理誰都懂，開發商拿得早的地塊，其土地成本其實非常低的，他們早已賺得盆滿缽滿，從總體看，即便把剩下的房源打個對折也是凈賺。各方觀點難盡一致，只能由市場來尋找一個平衡點。

無論怎么說吧，當房子貶值潮真的來到時，對持有多套房來說，紙面上的財富會有縮減，但對購房者來說是一件好事，樂見這種變化，所要做的是，需要督促開發商在質量上、品質上不打折扣。